Theo quy định mới, mức phạt từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng vẫn được áp dụng đối với hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024.

Tuy nhiên, Nghị định số 281/2026/NĐ-CP bổ sung trường hợp không bị xử phạt đối với tổ chức, cá nhân nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 127 Luật Đất đai năm 2024, nếu chưa thực hiện đăng ký biến động đất đai.

Bên cạnh đó, Nghị định cũng quy định rõ các nội dung chuyển tiếp:

• Đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo Điều 127 Luật Đất đai mà đã lập biên bản vi phạm hành chính trước ngày Nghị định có hiệu lực nhưng chưa ban hành quyết định xử phạt, thì không ban hành quyết định xử phạt.
• Đối với trường hợp đã ban hành quyết định xử phạt từ ngày 31/01/2026 đến trước ngày Nghị định có hiệu lực nhưng người vi phạm chưa thực hiện quyết định xử phạt, thì không tiếp tục thực hiện quyết định xử phạt đó.

Theo khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai năm 2024, việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất được áp dụng trong các trường hợp:

• Dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo Điều 79 Luật Đất đai;
• Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, chỉ được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở;
• Trường hợp không sử dụng vốn ngân sách nhà nước và thuộc diện Nhà nước có thể thu hồi đất theo Điều 79 nhưng nhà đầu tư lựa chọn phương án thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài nội dung trên, Nghị định số 281/2026/NĐ-CP còn bổ sung một số nguyên tắc xác định hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, gồm:

• Việc xử phạt đối với đơn vị hành chính đặc khu được thực hiện theo mức xử phạt tương ứng với đơn vị hành chính cấp phường hoặc xã, tùy theo nhiệm vụ, quyền hạn của chính quyền địa phương tại đặc khu.
• Trường hợp vợ và chồng cùng có quyền sử dụng đất, việc xử phạt vi phạm hành chính được áp dụng như đối với một cá nhân, thay vì xử phạt riêng từng người.

Nghị định số 281/2026/NĐ-CP có hiệu lực thi hành từ ngày 31/8/2026.

Việc ban hành Nghị định góp phần hoàn thiện các quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, bảo đảm phù hợp với thực tiễn triển khai Luật Đất đai năm 2024, đồng thời tháo gỡ một số vướng mắc trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.
VB tổng hợp